開發(fā)商完勝閑置土地處置博弈戰(zhàn)

在流動(dòng)性過(guò)剩的背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)的資本規(guī)模急劇擴(kuò)張，土地購(gòu)置面積也越來(lái)越大。政府對(duì)土地的違規(guī)、審批和使用的懲處的依然不痛不癢似乎也助長(zhǎng)了房地產(chǎn)企業(yè)更加瘋狂的圈地。從北京市政府對(duì)出讓閑置的土地一分為三的處理方式顯示政府的態(tài)度正在轉(zhuǎn)向溫和，那么這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)意味著什么呢……

流動(dòng)性過(guò)剩助推房地產(chǎn)企業(yè)圈地

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心16日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》顯示，隨著國(guó)家土地和房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行融資渠道創(chuàng)新，資本規(guī)模急劇擴(kuò)張，土地購(gòu)置面積也越來(lái)越大。在許多二三線城市，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)難以拿到土地，規(guī)模較大的跨區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)往往具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。可以預(yù)計(jì)，未來(lái)地塊的規(guī)?；_發(fā)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)?；瘮U(kuò)張趨勢(shì)將愈演愈烈。

全國(guó)最大的“地主”是碧桂園，今年7月末，該公司總土地儲(chǔ)備量已經(jīng)達(dá)到了驚人的4500萬(wàn)平方米。其土地儲(chǔ)備量超過(guò)土地儲(chǔ)備量第二的房地產(chǎn)企業(yè)近一倍。但碧桂園的土地主要集中在二三線城市和一線城市的郊區(qū)，因而其資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)低廉。而萬(wàn)科是擁有接近500億元人民幣的資產(chǎn)規(guī)模，資產(chǎn)負(fù)債率為59%，超過(guò)1500萬(wàn)平方米(2007年上半年)的土地儲(chǔ)備規(guī)模以及中國(guó)首家銷售額突破200億元的房地產(chǎn)企業(yè)。又如新世界在全國(guó)各地的土地儲(chǔ)備已達(dá)1753萬(wàn)平方米；越秀投資房地產(chǎn)業(yè)五年保持了300億左右的資產(chǎn)規(guī)模，土地儲(chǔ)備達(dá)600萬(wàn)平方米；華潤(rùn)置地去年基本盈利為6億港元，其總土地儲(chǔ)備量也達(dá)到819.9萬(wàn)平方米。富力地產(chǎn)最新公布的公告顯示，截至7月11日，富力地產(chǎn)全國(guó)的土地儲(chǔ)備量約為2092萬(wàn)平方米?？鐓^(qū)發(fā)展、資源占有與規(guī)?；?、品牌效應(yīng)以及融資能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的四大核心要素。

懲處力度依然不痛不癢

國(guó)土資源部近日下發(fā)《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》，要求加大閑置土地，特別是房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域土地閑置處置力度。值得關(guān)注的是，該通知還要求，“合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，縮短開發(fā)周期”。對(duì)此有分析認(rèn)為，此舉可能給各地類似“地王”的大地塊整體出讓劃上句號(hào)，然而我們看到各地的“地王”依然不斷涌現(xiàn)，土地購(gòu)置面積也越來(lái)越大。國(guó)土部要求加大閑置土地處置力度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)似乎毫無(wú)影響。

通知指出，近年來(lái)，各地積極貫徹落實(shí)國(guó)家加強(qiáng)土地調(diào)控的一系列政策措施，取得了明顯成效。但是，在一些地方、部分行業(yè)特別是房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域土地閑置問題突出，處置不力，直接影響了土地調(diào)控的效果。為此，國(guó)土資源部要求各地嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置有關(guān)規(guī)定，加大處置力度。

通知要求，各地要嚴(yán)格按照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》和《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào))有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的百分之二十征收；依法可以無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回。對(duì)于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。能夠恢復(fù)耕種的要恢復(fù)耕種，不能恢復(fù)耕種的納入政府土地儲(chǔ)備，優(yōu)先安排開發(fā)利用。

同時(shí)，通知要求，實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓，出讓前應(yīng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置等經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)，防止土地閑置浪費(fèi)。并且，通知要求，未按建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定繳清全部土地價(jià)款的，不得發(fā)放土地使用證書，也不得按土地價(jià)款繳納比例分期發(fā)放土地使用證書。

 “北京模式”對(duì)閑置土地處理發(fā)出溫和信號(hào)

8月底，北京市國(guó)土局公布《關(guān)于停止執(zhí)行458號(hào)文件加快遺留項(xiàng)目處理有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱622號(hào)文件），宣稱對(duì)3年前831土地大限遺留下來(lái)的問題制定一個(gè)新的清理121期限。這讓房地產(chǎn)界很多人緊張不已，擔(dān)心新一輪土地整頓來(lái)臨。但事實(shí)或許沒有那么悲觀。622號(hào)文件目標(biāo)是還未出讓的土地，并不針對(duì)閑置土地。對(duì)于閑置土地，政府的表達(dá)口吻更多的是鼓勵(lì)和督促開發(fā)商盡快開發(fā)。對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，已經(jīng)到手的土地被強(qiáng)制收回的可能性越來(lái)越小。

分析認(rèn)為，622號(hào)文件著重為了近期加快土地供應(yīng)目標(biāo)，意圖加快一級(jí)開發(fā)節(jié)奏，北京新公布的土地計(jì)劃可能將有很大部分來(lái)自于這些831未過(guò)關(guān)項(xiàng)目。而對(duì)已經(jīng)出讓的閑置土地，政府的態(tài)度顯得更為務(wù)實(shí)。而更讓很多開發(fā)商松口氣的是，就在針對(duì)831未過(guò)關(guān)項(xiàng)目的622號(hào)文件出臺(tái)同時(shí)，北京市政府主管負(fù)責(zé)人在一次會(huì)議上表示，“北京市對(duì)2002年～2006年已出讓未上市的463個(gè)、3373萬(wàn)平方米住宅項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查清理，督促加快開發(fā)進(jìn)度，增加有效供應(yīng)?！迸c1年多前北京市政府強(qiáng)制收回幾十宗閑置土地的強(qiáng)硬態(tài)度相比，這樣的口吻顯得更溫和一些。

2005年第一輪宏觀調(diào)控之后，北京市政府根據(jù)中央意見，提出超過(guò)兩年尚未開發(fā)的閑置土地要收回。市建委苗樂如副主任當(dāng)時(shí)表示，對(duì)超過(guò)規(guī)劃合同約定的土地，滿一年未開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。此后，北京市國(guó)土局發(fā)布公告，宣稱收回38宗土地，其中包括位于奧運(yùn)主場(chǎng)館邊上的著名項(xiàng)目“摩根廣場(chǎng)”。該項(xiàng)目被收回后一度準(zhǔn)備轉(zhuǎn)給首創(chuàng)集團(tuán)，北京市主管城建工作的副市長(zhǎng)劉志華被免職后又重新回到摩根公司手中。這一強(qiáng)硬的態(tài)度頓時(shí)讓開發(fā)商心驚不已。而事情的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)于2006年6月份，一位北京市國(guó)土局負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示，“將鼓勵(lì)831過(guò)關(guān)但已過(guò)了兩年合同期限仍未開工的項(xiàng)目建設(shè)中低價(jià)商品房?！蓖?月份，劉志華被免職并立案調(diào)查。這樣的轉(zhuǎn)變，不禁讓人感覺時(shí)間實(shí)在是太巧合了！
此后的時(shí)間里，北京市政府對(duì)出讓閑置的土地態(tài)度逐漸明朗化。北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛在2006年底更是提出了一分為三的設(shè)想方案。開發(fā)商自身原因造成土地閑置，國(guó)土局方面將與開發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商。如果開發(fā)企業(yè)愿意建設(shè)“限價(jià)房”，國(guó)土局愿意再給開發(fā)商一次機(jī)會(huì)，延長(zhǎng)土地收回期限；開發(fā)商不愿意，那么國(guó)土局將根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一制定的閑置土地處理辦法，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行處理；如果由于政府原因造成項(xiàng)目土地閑置，國(guó)土局將積極與開發(fā)商協(xié)調(diào)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行引導(dǎo)。對(duì)于北京土地市場(chǎng)，是否將再次掀起收地?zé)岢钡奶釂?，安家盛表示，市政府還沒有下定決心。分析認(rèn)為，這種一分為三的處理方式顯示了以疏導(dǎo)為主的出發(fā)點(diǎn)。事后的事實(shí)證明，摩根、銀泰中心這些處于北京超級(jí)好地段的土地重新交還給原開發(fā)商。對(duì)于其他收回的30多宗土地國(guó)土局也沒有再度公布處理結(jié)果。